[부동산 Q&A] 융자일시조정과 융자소송
△문= 저는 작년에 직장을 잃어 집 페이먼트를 제대로 하지 못하고 부인의 수입으로 생활하다가 올해 2월 한인단체와 상담후 융자일시조정(Forbearance)을 신청하였습니다. 그러나 2주전에 은행에서 통보하기를 저의 주택이 차압대상이 되어 차압절차를 진행하겠다고 하는 것이었습니다. 은행에 연락해 보니 저의 융자일시조정 신청서가 은행에 접수되지 않았다고 합니다. 그래서 다시 융자일시조정 신청서를 은행에 보냈더니 은행에서는 이미 차압대상이어서 저의 신청서를 받아들일 수 없다고 합니다. 주위에서는 융자조정(Loan modification)을 시도해 보라고 하는데 아직 직장을 잡지 못해 일시조정도 어려운데 장기적으로 융자조건을 조정해 주는 융자조정이 가능할지 의문입니다. 저는 집을 꼭 지키고 싶은데 어떻게 해야 할 지 모르겠습니다. ▼답= 귀하가 가장 먼저 해야 할 일은 귀하 가정의 현재의 수입과 지출을 냉철하게 분석해 보는 것입니다. 귀하의 가족이 벌어들이는 수입과 귀하의 가족이 소비하고 있는 경비를 비교하여 어느 정도의 차이가 나는지 검토해 보시기 바랍니다. 또한 귀하의 수입이 고정적으로 들어오는 것인지 아니면 변동이 심한지 등에 대한 판단을 해야 할 것이고 귀하의 가족이 소비하고 있는 경비에서 줄일 수 있는 것이 어떤 것인지에 대한 판단도 하셔야 할 것입니다. 물론 분석한 결과 어느 정도만 융자상환금이 조절되면 가계의 전체적인 수입과 지출이 균형을 이룰 수 있다면 융자조정을 신청해 보는 것도 한 방법입니다. 그러나 최근 들어 주택차압 위기를 겪고 있는 주택소유주들에게 융자를 재조정해 주겠다고 하면서 수수료만 받고 업무를 처리하지 않거나 심지어는 도주하는 사례가 자주 발생하고 있습니다. 또한 어떤 업체들은 '100% 성공보장'이라는 표현을 사용하고 있는데 이것은 그 업체가 융자은행이 아님으로 이러한 표현을 하는 것은 다소 문제가 있다고 판단됩니다. 따라서 융자조정을 신청하고자 하는 경우에는 믿을 수 있는 업체를 선정하여 진행하는 것이 좋겠습니다. 만일 귀하의 가족이 벌어들이는 수입보다 소비하는 지출이 너무 많아서 균형이 맞지 않는다면 융자조정을 신청하는 것은 다소 어려울 수 있겠습니다. 이 경우에는 그 주택을 포기하고 매각을 고려해 보실 수 있겠습니다. 물론 현재의 가격이 많이 하락했을 것으로 추측되며 융자금이 그 주택의 현재가치보다 많을 수도 있겠습니다. 이 경우에는 숏세일을 고려해 보실 수도 있겠습니다. 숏세일은 은행에서 받은 융자금보다 주택의 가격이 낮을 때 그 낮은 가격에 그 주택을 매각하고 그 주택을 매각하고 나온 돈을 은행에 지불함으로써 은행에서는 그 차액을 탕감해 주는 방법을 의미하며 숏세일을 통하여 은행에서는 주택차압 절차에서 발생할 수 있는 경비와 시간을 줄일 수 있고 주택소유주는 차압을 면할 수 있음으로 양측이 모두 승리하는 방법 중의 하나라고 판단됩니다. 융자은행에서도 많은 부동산을 차압하여 다시 시장에 내놓는 복잡한 절차보다는 숏세일을 승인해 주는 경향이 있음으로 고려해 보시기 바랍니다. 또한 그 주택을 꼭 소유하고 싶다고 하셨는데 이 경우에 한가지 더 고려해 볼 수 있는 것은 귀하가 융자를 받을 당시 융자은행 또는 융자은행의 대리인이 융자를 제공하면서 관련법규를 위반한 사항이 발견되는 경우 그 융자은행과 새로운 차원에서의 협상이 가능할 수 있음으로 이에 대하여 부동산 변호사와 상의해 보실 것을 권해 드립니다. ▷문의: (213)738-7337 또는 davidwon@wonlawgroup.com
